«Деловой Петербург» № 76 (2888) от 29.04.2009

Санкт-Петербург

 

Круглый стол на тему «Складская недвижимость» затронул вопросы, касающиеся спроса и предложения в 2009 году, изменения арендных ставок и требований к складской логистике.

Все опрошенные специалисты сошлись в оценке текущей ситуации на рынке складской недвижимости. А вот будущее всем видится по-разному.

Однозначно в 2009 году основной тенденцией будет превышение предложения складских площадей над спросом. Это будет рынок покупателя услуг и арендатора. Думаю, что такой же тренд будет наблюдаться и в первой половине 2010 года.

 

Все это объясняется тем, что большинство компаний практически полностью свернули свое развитие и, как следствие, новые складские площади им не требуются. К этому нужно добавить снижение спроса, в том числе и у конечных потребителей. В итоге мы и получаем устойчивое сокращение используемых складских площадей.

 

Что касается цены, то как арендные ставки, так и стоимость логистических услуг, по моему мнению, достигли дна, во всяком случае если брать в расчет рублевые тарифы - ниже цены уже не будут.

 

На сегодня обозначилась четкая тенденция: заказчики логистических услуг хотят получать качественный логистический сервис при сравнительно невысоких, а иногда и просто низких ценах. Поэтому компаниям, работающим на рынке логистических услуг, необходимо постоянно думать о сокращении издержек и повышении своей эффективности.

 

Если говорить о рынке аренды складской недвижимости, то потенциального арендатора сейчас в большей степени интересует цена и транспортная доступность объекта. Вопрос качества пока отошел на второй план.

 

А вот в основном наборе услуг в логистике пока ничего не изменилось. В основном заказчика интересует хранение и прочий набор складских услуг, включающий обработку документов и доставку товара конечному получателю.

Азат Григорьян, директор компании «Энерго Логистик»


 

К концу I квартала текущего года на рынке складской недвижимости Петербурга сформировались четкие тенденции, по которым можно прогнозировать развитие рынка в краткосрочной перспективе.

 

В первую очередь, безусловно, необходимо отметить, что рынок начал стремиться к балансу спроса и предложения по коммерческим условиям. Собственники складских помещений с большей гибкостью подходят к переговорам по снижению ставки аренды или предоставлению арендатору других льготных условий вхождения в договор.
К настоящему моменту средний показатель снижения арендных ставок составляет 15% для новых комплексов класса А.

 

При этом снижается, как правило, нижняя граница ставки, а верхние пределы практически не изменяются. Продолжительность страхового депозита снизилась до 1-2 месяцев (раньше речь шла о депозите сроком до полугода).

 

Однако по-прежнему есть клиенты, в основном это крупные компании, которые не удовлетворены текущим предложением цен и ждут дальнейшего понижения. Но когда рынок достигнет дна и на каком уровне цен это произойдет, предсказать по-прежнему невозможно.

 

Гибкость собственников проявляется и в готовности «резать» площади комплексов более мелкими блоками, чтобы охватить более широкую целевую аудиторию. Если раньше наиболее востребованной площадью был диапазон от 2 тыс. до 4 тыс. м2, то сегодня это от 500 до 2 тыс. м2.

 

Кроме того, собственники готовы заключать договора аренды сроком от года, а не 3-7 лет, как это было в докризисный период.

 

Меняющаяся позиция собственников вполне объяснима: доля вакантных площадей в новых и строящихся складских комплексах классов А и В продолжает расти. Наибольшие трудности с привлечением арендаторов испытывают строящиеся складские комплексы класса А, еще не достигшие завершающей стадии.

 

Замедляются темпы ввода новых качественных объектов складской недвижимости, прирост рынка пойдет в ближайшие 2-3 года сниженными темпами.

 

Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA St.Petersburg

Если говорить об основных трендах, то все подразумевают ситуацию по сухим складам классов А и B.

 

Около половины недавно введенных площадей остаются незаполненными. Безусловно, на это повлияла экономическая ситуация. Работа над многими проектами была либо приостановлена, либо прекращена совсем. Но и потенциальные потребители складских площадей значительно сократили свои запросы на вакантные площади, так как они либо приостановили дальнейшее развитие, либо закрыли новые направления своей деятельности, так и не начав их. В любом случае, если говорить о спросе и предложении, то все игроки заняли выжидательную позицию.

 

Арендные ставки, конечно, снизились, но не существенно. На мой взгляд, в дальнейшем их резкого падения не будет. Надо также учитывать, что ставки стали формироваться как в иностранной валюте, так и в рублях, что не позволяет дать однозначный прогноз на будущее.

 

Но главное - стали меняться требования к складской логистике. В связи с уменьшением объема запрашиваемых площадей на рынке стали формироваться новые требования к конструктивным характеристикам самих зданий, оснащению складских комплексов и их инфраструктуре, а именно: предоставление полностью автономных блоков площадью 1,5-2 тыс. м2, организованная диспетчеризация как внутри складского здания, так и на терминале в целом. И, что очень важно, возможность прямого въезда/выезда на кольцевую автодорогу.

 

Большинству комплексов необходимо сделать существенные доработки, чтобы удовлетворить эти требования. Можно сказать, что логистические терминалы, расположенные в Ленинградской области и на границе города, где учтены данные требования, имеют все шансы на развитие диалога о взаимовыгодном сотрудничестве с потенциальными пользователями складских площадей, будь то аренда или предоставление услуг, даже в условиях сложившейся ситуации на рынке.
Владислав Запороцков, начальник отдела логистики ООО «Осиновая роща»

Сегодня рынок складской недвижимости по сравнению с 2008 годом очень изменился.
С одной стороны, экономический кризис повлиял на планы многих девелоперов, в результате чего одни заморозили строительство, другие притормозили реализацию проектов. Предложение постепенно снижается.

 

С другой стороны, потенциальные арендаторы сокращают темпы своего роста, корректируют планы на будущее, в итоге спрос также постепенно снижается. Тем не менее, несмотря на падение спроса и предложения, разрыв между ними остается. На сегодня спрос на качественные складские помещения класса А, например, в Москве и Московской области превышает предложение примерно в 2,5 раза. Мы понимаем, как нелегко сейчас приходится многим потенциальным арендаторам.

 

Чтобы поддержать рынок и помочь партнерам в такое непростое время, мы стараемся быть гибкими в вопросах условий договоров. Это не означает, что мы готовы на все, то предложит арендатор, но мы стараемся индивидуально подходить к ситуации каждого.

Арендные ставки зачастую пересматриваются, однако это ситуация временная, принимаемая нами в качестве одного из пунктов антикризисной программы.

 

Виталий Антонов, генеральный директор компании «Эспро Девелопмент»

В настоящий момент многие предприятия, столкнувшись с падением объемов продаж или прекращением финансирования новых проектов, не могут предсказать дальнейшее развитие своего бизнеса, а соответственно, и оценить потребность в складских площадях.
В то же время по итогам I квартала 2009 года можно констатировать, что часть компаний-арендаторов, изучив ситуацию на рынке, несколько адаптировавшись к новым экономическим условиям и определив свои бюджеты, начали политику отстаивания своих интересов и проведения переговоров с собственниками объектов об изменении условий аренды.

 

Они пытаются добиться существенного снижения арендных ставок и уменьшения сроков аренды, отказаться от обеспечительных платежей, фиксации рублевых ставок аренды и т. п.
Собственники небольших объектов или объектов, испытывающих серьезные проблемы с ликвидностью, готовы идти на большинство озвучиваемых арендаторами условий.
Однако такие объекты недвижимости, где собственники готовы допустить существенные отклонения от общепринятых условий рынка, не вызывают у арендаторов желания заключить сделку как можно скорее. Скорее, они провоцируют последних на внесение дополнительного дисбаланса в и без того неустойчивый рынок складской недвижимости.

 

Крупные и уверенные в себе игроки готовы идти на определенные уступки, но порой озвученные потенциальными арендаторами условия абсолютно неприемлемы.
Безусловно, спрогнозировать дальнейшее развитие складского сегмента в настоящее время достаточно трудно из-за целого ряда внешних (в том числе и макроэкономических) факторов.

 

В то же время есть обоснованные и небеспочвенные ожидания последующего возрастания активности рынка. Это - небольшой объем нового предложения, который ожидается в 2009-2010 годах, а также отложенный спрос в долгосрочной перспективе.